Ekspertyza budowlana a opinia techniczna – różnice

Pakiet opracowań, które mogą towarzyszyć procesowi budowlanemu, jest dosyć szeroki i obejmuje różne dokumenty, które mogą zawierać ocenę stanu technicznego budynku użytkowego. W diagnostyce budowlanej stosuje się najczęściej cztery rodzaje opracowań, które może przygotować rzeczoznawca budowlany. Są to: ekspertyza techniczna, opinia techniczna, ocena techniczna i orzeczenie techniczne. Czym różnią się poszczególne dokumenty i jaki zakres działań obejmują?

Rzeczoznawca budowlany – opracowania, definicja

Obowiązki, uprawnienia i kompetencje rzeczoznawcy budowlanego normuje Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa, który w 2018 roku regulamin działań rzeczoznawczych. Komitet Rzeczoznawstwa Budowlanego i Specjalizacji Zawodowej podpisał regulamin dotyczący pracy rzeczoznawcy budowlanego 20 marca 2018 roku, a nowelizował go 18 grudnia 2018 roku. Dokument zawiera m.in. definicje dokumentów oceniających stan techniczny budynku mieszkalnego, które może wydać rzeczoznawca budowlany. 

Są to:

– ekspertyza techniczna (ekspertyza budowlana)

– ocena techniczna

– opinia techniczna

– orzeczenie techniczne.

Ekspertyza budowlana (ekspertyza techniczna)

Według regulaminu z 2018 roku „ekspertyza techniczna to opracowanie zawierające dokumentację i ocenę zjawisk, zdarzeń i procesów zachodzących w czasie realizacji lub użytkowania obiektu budowlanego, którego zadaniem jest określenie aktualnego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, po zaistnieniu okoliczności wywołujących powstanie przemieszczeń, zarysowań, pęknięć, nadmiernych ugięć, itp. Na ogół obejmuje ona inwentaryzację uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i ogólnobudowlanych, badania podłoża gruntowego, badania kontrolne podstawowych materiałów konstrukcyjnych, badania mechaniczno-strukturalne wbudowanych materiałów. Zawiera także sprawdzającą analizę statyczną elementów i ustroju konstrukcyjnego, ocenę rozwiązań technologicznych w poszczególnych fazach realizacji obiektu, określa oraz podaje główne przyczyny uszkodzeń, proponuje zalecenia i wariantowe sposoby napraw oraz wzmocnień uszkodzonych elementów budynku i formułuje wnioski końcowe”.

Ekspertyza budowlana musi być przygotowana na podstawie rzeczywistego stanu materiałowo-konstrukcyjnego budynku. Jest to najdokładniejsze opracowanie dotyczące stanu technicznego nieruchomości, które określa przyczyny uszkodzeń i proponuje konkretne działania naprawcze. Ekspertyzę budowlaną przygotowuje rzeczoznawca budowlany.

Ocena techniczna

Komitet Rzeczoznawstwa Budowlanego i Specjalizacji Zawodowej określił ocenę techniczną jako „opracowanie dotyczące określonych zdarzeń, zjawisk lub procesów bez podawania przyczyn, ale z oceną zagrożeń i stanu elementów, konstrukcji lub całego obiektu, wykonywane w oparciu o te same zasady co sporządzanie projektów budowlanych. Oznacza to, że oceny techniczne powinny być opracowywane przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane lub specjalistyczne”.

Zakres oceny technicznej budynku to ocena stanu technicznego nieruchomości. Ocena techniczna opiera się na projektowym stanie elementów i konstrukcji budynku i nie podaje przyczyn aktualnego stanu technicznego, w tym potencjalnych uszkodzeń, ale ocenia zagrożenia wynikające z aktualnego stanu budynku i jego części. Ocenę techniczną przygotowuje rzeczoznawca budowlany.

Opinia techniczna

W diagnostyce budowlanej „opinia techniczna to opracowanie dotyczące określonych rozwiązań projektowych, zdarzeń lub zjawisk z procesu projektowania, realizacji lub użytkowania. Może ona zawierać również osąd rozwiązań materiałowych, a także nakładów finansowych. Określa, analizuje i interpretuje stan projektowy, a w niektórych elementach odnosi się do stanu rzeczywistego obiektu budowlanego. Opracowanie to ma umożliwić sformułowanie wniosków stanowiących odpowiedź na postawione przez zamawiającego pytanie w kontekście dalszych zamierzeń w odniesieniu do opiniowanego obiektu. Do jej wykonania wykorzystuje się wiedzę powszechnie dostępną, lecz z pogłębioną analizą techniczno-ekonomiczną. Oznacza to, że opinie techniczne powinny być również opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne”.

Opinia techniczna przygotowana przez rzeczoznawcę budowlanego opiera się na projektowym stanie elementów i konstrukcji budynku. Według regulaminu określającego działania rzeczoznawcze opinia techniczna ocenia zagrożenie i stan elementów, konstrukcji lub całego budynku użytkowego, a także wkład finansowy włożony w zakup materiałów budowlanych.

Orzeczenie techniczne

Orzeczenie techniczne jest dosyć obszernym opracowaniem, najbardziej zbliżonym do ekspertyzy budowlanej. Jest to „opracowanie zawierające ocenę rozwiązań technicznych i ekonomicznych, zjawisk i zdarzeń zachodzących w procesie projektowania, realizacji oraz użytkowania obiektu budowlanego. Może ono również obejmować ocenę poszczególnych elementów konstrukcyjnych elementów ogólnobudowlanych, rozwiązań technologicznych i materiałowych, a także ocenę nakładów finansowych. W przypadku wystąpienia niekorzystnych zdarzeń lub zjawisk określa ono przyczyny ich powstania oraz formułuje ocenę końcową. Orzeczenia techniczne powinny być także opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne. Orzeczenie techniczne to termin zarezerwowany dla ocen, w których rozstrzygane są sprawy sporne, oraz ocen o charakterze sprawdzenia lub weryfikacji”.

Rzeczoznawca budowlany przygotowujący orzeczenie techniczne opiera się wyłącznie na zebranych materiałach, a nie domniemaniach, i ocenia stan techniczny budynku razem z podaniem przyczyn i błędów budowlanych.